Variante Area Renzi Manufatti: cosa prevede il progetto approvato dal Comune di Aulla

La vicenda della cosiddetta “Variante Area Renzi Manufatti” rappresenta uno dei più significativi interventi di trasformazione urbana pianificati negli ultimi anni nel Comune di Aulla. Al centro del progetto vi è l’area attualmente occupata dalla ditta Renzi Manufatti Srl, situata in prossimità del casello autostradale lungo viale Lunigiana. Qui, su circa 12.000 metri quadrati, si prevede una radicale riqualificazione dell’area, con la realizzazione di nuove strutture commerciali, di ristorazione, direzionali e residenziali, mantenendo parzialmente l’attività produttiva esistente.

Il progetto prende formalmente avvio l’8 aprile 2024, quando la società proprietaria dell’area presenta al Comune di Aulla una proposta di variante semplificata al Regolamento Urbanistico. Nel corso dei mesi successivi vengono richieste e depositate integrazioni documentali – tra cui relazioni geologiche, documentazione catastale e fotografie dell’area – che vanno a completare il quadro conoscitivo dell’intervento. Il 31 ottobre 2024, con la Delibera di Giunta n. 170, viene nominato il Responsabile Unico del Procedimento (RUP), il Garante della Comunicazione e l’Autorità competente in materia di Valutazione Ambientale Strategica (VAS).

L’11 dicembre 2024 si stabilisce ufficialmente che la variante proposta non necessita di VAS, ritenendosi sufficiente la documentazione presentata. Pochi giorni dopo, il 17 dicembre 2024, il Consiglio Comunale approva all’unanimità l’adozione della variante urbanistica (Delibera n. 39), dando così il via formale al percorso di trasformazione dell’area. L’avviso di adozione viene pubblicato il 24 dicembre sul Bollettino Ufficiale della Regione Toscana (BURT), come previsto dalla normativa.

Ma cosa prevede nel dettaglio questa trasformazione? L’intervento si articola in cinque sottozone:

• Sottozona A: destinata alla realizzazione di una media struttura di vendita, indicativamente un supermercato (es. Penny Market);
• Sottozona B: prevista la costruzione di un edificio per la ristorazione veloce, con possibilità di drive-in e aree esterne (si ipotizza un McDonald’s);
• Sottozona C: manterrà alcune delle funzioni produttive e direzionali attualmente presenti;
• Sottozona D: comprende un edificio a uso residenziale esistente, che sarà regolarizzato e integrato nel nuovo assetto;
• Sottozona E: sarà adibita a parcheggi e spazi di manovra funzionali alle attività commerciali.

Nel complesso, il piano urbanistico prevede:

• 1.500 mq di superficie commerciale
• 600 mq destinati alla ristorazione
• 1.500 mq di superficie produttiva esistente
• 250 mq a uso residenziale esistente

Sono inoltre previste almeno 96 aree di sosta e 43 nuove alberature, con l’obbligo che il 25% delle nuove superfici sia permeabile (aree verdi o drenanti).

Nonostante l’iter comunale sia avanzato senza interruzioni e con tempistiche relativamente rapide, non sono mancate osservazioni e rilievi tecnici da parte della Regione Toscana. In particolare, il Settore Pianificazione del Territorio ha inviato il 23 gennaio 2025 un contributo articolato che evidenzia alcune criticità.

Tra i principali punti sollevati, spicca l’assenza di uno studio approfondito sulla viabilità e sull’impatto del traffico. Considerando la posizione strategica dell’area, a ridosso dell’autostrada e in prossimità dell’ingresso urbano di Aulla, la Regione ha ritenuto indispensabile una valutazione tecnica più dettagliata, come richiesto dalle linee guida regionali. In assenza di questa analisi, non è possibile stimare con certezza se l’area potrà reggere l’aumento di flussi veicolari previsto.

Un secondo aspetto critico riguarda l’area SP5, che nel vigente Regolamento Urbanistico è classificata come destinata a servizi pubblici (in passato ospitava la caserma dei Vigili del Fuoco). Il progetto di variante trasforma questa destinazione in uso privato senza indicare compensazioni urbanistiche o alternative per il servizio pubblico perduto. Anche su questo punto la Regione chiede chiarimenti.

Infine, sono stati rilevati diversi problemi tecnici:

• Incoerenze tra le superfici edificabili dichiarate nei vari elaborati;
• Mancanza di precisione nella definizione delle superfici coperte massime e della loro distribuzione tra le sottozone;
• Utilizzo di elaborati grafici ritenuti troppo dettagliati (quasi architettonici) per un piano urbanistico, e in alcuni casi con intestazioni non appropriate per documenti pubblici.

Il Comune ha risposto con una relazione di controdeduzioni datata 6 marzo 2025, allegando anche una versione aggiornata della documentazione. Dopo il parere tecnico favorevole del RUP Andrea Donati (23 aprile 2025), la Variante è stata definitivamente approvata nella seduta del Consiglio Comunale del 29 aprile 2025, con Delibera n. 8.

La Variante è quindi oggi in vigore e permetterà l’avvio delle pratiche edilizie per la realizzazione delle opere previste. Tra le novità, anche la possibile realizzazione di una nuova rotatoria sulla SS62, che alleggerirebbe il traffico in ingresso verso Terrarossa.

Questo intervento rappresenta un passaggio strategico nella ridefinizione dell’accesso alla città di Aulla. Se da un lato promette di riqualificare un’area produttiva in declino, dall’altro solleva interrogativi legittimi su sostenibilità ambientale, gestione del traffico, perdita di aree pubbliche e tenuta complessiva del piano urbanistico. Sarà fondamentale, nei prossimi mesi e anni, monitorare attentamente l’attuazione degli interventi, il rispetto delle normative e la trasparenza delle compensazioni previste per i cittadini.

Se volete saperne di più potete consultare tutti i documenti nell’albo pretorio, cercando la Delibera N. 703 pubblicata il 07/05/2025, APPROVAZIONE VARIANTE SEMPLIFICATA AI SENSI DEGLI ARTT. 32 E 252 TER DELLA L.R. N. 65/2014 – AREA COSIDDETTA “RENZI MANUFATTI”.

Quando è iniziato tutto?

• 8 aprile 2024: la ditta Renzi Manufatti presenta al Comune la proposta di “variante semplificata” al Regolamento Urbanistico.
• da aprile a settembre 2024: il Comune richiede e riceve integrazioni (tra cui documentazione fotografica, catastale, studio geologico).
• 31 ottobre 2024: il Comune nomina il responsabile unico del procedimento (RUP), il garante della comunicazione e l’autorità competente per la valutazione ambientale strategica (VAS).
• 11 dicembre 2024: si stabilisce che non è necessario sottoporre il progetto a VAS.
• 17 dicembre 2024: il Consiglio Comunale approva l’adozione della Variante (Delibera n. 39).
• 24 dicembre 2024: pubblicazione sul BURT, il Bollettino Ufficiale della Regione Toscana.

Cosa prevede il progetto?

La variante interessa un’area complessiva di circa 12.000 mq, lungo viale Lunigiana, all’ingresso di Aulla, nei pressi dell’autostrada. È prevista una suddivisione in cinque sottozone (A–E), ognuna con una destinazione specifica:

In totale si prevedono:

• 1500 mq di superficie commerciale
• 600 mq per ristorazione
• 1500 mq per attività produttive esistenti
• 250 mq residenziali esistentiCon almeno il 25% di aree verdi o permeabili e circa 96 posti auto.

Che problemi solleva la Regione Toscana?

Il progetto è stato commentato tecnicamente dalla Regione, che non si oppone, ma solleva diverse criticità:

1. Viabilità e traffico: manca uno studio approfondito sul traffico. È una zona vicina all’autostrada, e l’arrivo di un supermercato + fast food può impattare. La Regione chiede analisi serie, coerenti con le linee guida.
2. Aree pubbliche (SP5): parte dell’area oggi è classificata come “per servizi pubblici – caserme”. Il progetto la trasforma in area commerciale senza spiegare cosa verrà dato in cambio ai cittadini. La Regione chiede chiarimenti e compensazioni.
3. Confusione tra le carte: le tavole urbanistiche e le quantità di superficie edificabile non sempre coincidono tra i documenti. Si chiede chiarezza, uniformità e valore legale preciso delle tavole (molte sono solo indicative).
4. Dimensionamento urbanistico: non è chiaro se il progetto supera i limiti previsti dal Regolamento Urbanistico vigente (RU). Se sì, andrebbero aggiornati i dati generali (UTOE 5).

Chi è coinvolto?

• Comune di Aulla, in particolare il settore urbanistica e il Consiglio Comunale (che ha adottato e poi approvato la Variante)
• Renzi Manufatti Srl, proprietaria dell’area
• Regione Toscana, con due settori tecnici:
  • Pianificazione del Territorio
  • Programmazione Infrastrutture e Viabilità
• Provincia di Massa-Carrara, per le osservazioni territoriali

 A che punto siamo oggi?

• Il progetto è stato approvato definitivamente con Delibera del Consiglio Comunale n. 8 del 29 aprile 2025.
• La Regione ha trasmesso ufficialmente i suoi contributi tecnici tra gennaio e maggio 2025, senza bloccare il progetto ma raccomandando modifiche e chiarimenti.
• Il Comune ha accolto alcune osservazioni e presentato controdeduzioni.